Referat fra generalforsamling i Agri Invest
Torsdag, den 23. maj 2019 kl. 10.30 hos Agri Nord, Skalborg.

Ad 1: VALG AF DIRIGENT
Jens Bigum foreslået af bestyrelsen og valgt. Han konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet den 1. maj og dermed beslutningsdygtig.

Leif Eltved og Lene Kjær fra Agri Nord valgt som stemmetællere. Godkendt af forsamlingen.

Punkt 2, 3 og 4 behandles under et, da de har en naturlig sammenhæng.

Birthe Dencker Sørensen er referent.

AD 2: BESTYRELSENS BERETNING OM SELSKABETS VIRKSOMHED I DET FORLØBNE ÅR

Organisationsformen er den samme som de seneste par år.

Sidste år fortalte fmd med tilfredshed, at vi havde præsteret det hidtil bedste driftsresultat, som landede på 6,5 mio.
I år har vi så leveret et endnu bedre på 8,7 mio. Ikke just fordi der har været meget medvind – foråret 2018 var tørt, og hvedehøsten startede allerede 8. juni i Oravita. Alle afgrøder på nær majs gav lavere udbytte, som dog blev solgt til fornuftige priser, på de bedste tidspunkter.

Vi har haft en opskrivning på jorden på godt 30 mio kr.

Der har i 2018 ikke være ret store kursudsving, og dermed ingen væsentlig påvirkning af resultatet her.

Vi prøver hele tiden at være OBS på, og minimere udgifterne, men der er selvfølgelig stadig ting, som kan regnes for ekstraordinære. I det store hele er vi ved at have, hvad der kan betegnes som normal drift på hele landbrugsdelen.

Jan har på 7. år varetaget driften af Oravita, Steen startede i Videle 2017 og har hele 2018 haft ansvaret for begge ejendomme i øst, hvilket han vil redegøre for. Driften har være meget stabil de seneste 2 år, og vi prøver hele tiden at forenkle strukturen, og har nu kun drift i 3 selskaber.
Jf. koncernstrukturen i vedlagte PP.

Driften, cadaster i Amaru og Videle v/sitemanager Steen Hjemsted (jf. vedlagte PP)
Sæson 17/18 var ekstrem tør. Det regnede kun de 3 uger vi høstede!
Markplanen viser lidt mindre vintersæd end vi ønsker. Solsikke og majs er derfor væsentlig højere i år. Lucerne og Soya er brugt som efterafgrøder.

Ekstrem tørt efterår – så tørt, at det splittede både harver mv. af. Fik nogenlunde sået de Ha, vi gerne ville, men der kom ingen vand. Det første vand kom sidst i november.
I februar kunne vi lige finde det første hvede, der var sået i september/oktober. Fik kørt gødning ud sidst februar/start marts, herefter kom der meget vand og vi kørte en del kvælstof ud. Fra marts til april eksploderede væksten, og det er blevet væsentlig bedre end forventet. Lidt forskelligt fra sort til sort, men det ser fint ud. Vi får ikke rekordhøst, men er mere optimistisk end tidligere.

Også meget tørt forår, hvor vi skulle så efterafgrøder. Vi har dog lavet pæne såbede færdige i starten af april, hvorefter vi fik vand, og det ser fint ud nu. Majs og solsikke står pænt og ens, selvom det er svært at så solsikke med den rigtige afstand.

Maskininvestering 2019:
Jf. oversigt i vedlagte PP over maskininvesteringer og jord i daglig drift = dyrket areal.

Vi har gjort meget, for at få lavet en god kort opbygning, så vi har overblik over byttearealer mv. Se oversigt i vedlagte PP.
Har fået ca. 200 Ha mere i drift i Videle, lejet 150 Ha i gode, svampede stykker. Er nu i gang med store bytteaftaler med de 5 fjerneste kommuner – samlet ca. 3-400 Ha, som kan komme i drift over de næste 2-3 år.

I Videle kan man få ca. 2500 Euro/Ha tæt op af de stykker, vi har i forvejen og dermed få større stykker samlet.
I Amaru startede jeg først i 2018, men har fået et godt overblik. Regner med ca. 150-200 Ha mere i drift i løbet af de næste par år.

Cadaster arbejde – status april 2019
Jf. oversigt i vedlagte PP.
Advokater og landmålere tilknyttet/ansat i begge områder – delt i AC og OFL, udelukkende for at lave cadaster. Meget omfattende og tidskrævende arbejde.

Amaru: Total Ha areal = 3.443 fordelt i 23 kommuner. Arbejder pt. i 5 kommuner på i alt 1.220 Ha.
P.t ligger 218 Ha ved OCPI (Landbook kontor) og venter.
Der kan være 4-5 måneders ventetid inden vi får papirerne tilbage eller får oplysninger om problemer etc. – meget langsommelig proces.

Videle: 3.774 Ha total fordelt i 15 kommuner. Arbejder pt. i 5 kommuner på i alt 1.050 Ha.
Ligger 65 Ha OCPI (Landbook kontor) og venter på at komme ud.

Fmd. Preben Hansen fortsat:
Vi har en væsentlig tilførsel af kalk i øst og vest samt stort arbejde vedligehold af kanaler. Kanaler har der været meget brug for den sidste måned i Oravita, hvor der er kommet store mængder vand.

Likviditeten – jf. oversigt i PP: Har frem til status 31.12.18 været noget forbedret, og er stadig god, så vi kan købe gødning ind i juni, hvis det er attraktivt og vi har mulighed for at modtage og lagre det. Får vi et år, der ikke lige går efter planen, er det også meget betryggede med god likviditet

Moms – jf. oversigt i PP: Tilbage i 2016 havde vi et tilgodehavende på 14,5 mio – er nu skrumpet til 4,3 mio, og vi søger kontinuerligt hver måned. Det har i mange år været et stort emne, men vi er nu i så normal en gænge, som det er muligt. Når vi stadig afsætter nogle penge i Årsrapporten, er der fordi en del momspenge er udbetalt uden kontrol, og udgør derfor en vis usikkerhed.

Valutaudvikling DKK/RON – jf. oversigt i PP: Forskellen fra 2017/ 18 = fra 159/160, så derfor næsten ingen kurstab. Den er så faldet igen i 2019 fra 160 til knap 157, men vi ser, om ikke det udligner sig over året.

Vi har siden nytår haft vores nye rapporteringssystem kørende med budget opfølgning. Det har været tungt at få i gang, da vi først skulle have implementeret bogføring med ny kontoplan på eget kontor. Nu er det i gang og virker, så vi løbende kan forbedre ud fra det. Der lander nu en budgetkontrol hos bestyrelsen hver måned, så der er tæt opfølgning.

Vi har solgt lejligheden, der ligger i samme opgang som vores kontor i Bukarest.

Vi arbejder hele tiden på at få mere ejet jord ind i dyrkning – Jf. arealoversigter i vedlagte PP.

KØB/SALG

Som tidligere omtalt har vi i 2017 og 2018 solgt 175 Ha, fordelt på 326 jordstykker, som køber (en lokal landmand) er ved at få i cadaster. Nogle af jordstykkerne var der ikke helt styr på, og det er et krav, hvis køber skal belåne købet. Med de oplysninger vi har fra egen advokat, skulle det hele dog kunne afsluttes her i 2019.

Der er stadig gang i salgsprocessen i Oravita. For nøjagtig 1 år siden, sendte vi en underskrevet LOI til en køber, indsendte nogle svar til retten, splitprocessen, som skulle gennemføres før alt jord, der hører til farmen kunne flyttes til det nye selskab OFL. Desværre fik vi ikke så længe efter den noget overraskende besked, at splittet ikke kunne godkendes.

Vi fik fat i en ny advokat hen over sommeren og indsendte på ny i efteråret. Men i modsætning til tidligere var beskeden nu, at det var totalt forbudt at snakke med køber under processen og i rimelig tid efter en godkendelse. Ingen vil sige hvad rimelig tid var.

Godkendelsen fik vi fra retten den 27/12-2018, og lige nu er det så en notar, der skal sørge for at skifte navn på 6500 jordstykker. Det er lidt uklart hvornår det er helt på plads.

Vi har fastholdt kontakten med den interesserede køber og tænker, der kan komme gang i en mulig handel sidst på sommeren. Kan vi nå til enighed, vil det under alle omstændigheder være hensigtsmæssigt at have en handelsdato efter årsskiftet af hensyn til afstand til, hvornår splittet bliver godkendt.

I aktionærer har de sidste år vist selskabet meget stor tillid og respekt, så derfor tør vi også godt informere om, hvad der kunne blive fremtiden. Køber har fint med penge, men ikke så meget erfaring med dyrkning, så de har spurgt om vi vil leje og dyrke ejendommen nogle år. Det har vi givet et bud på, og forventer det kan fremme handlen til en fornuftig pris. Vi dyrker i dag 1500 Ha uden papirer, og det vil give tid til at opkøbe småstykker, registrere og videresælge til nye ejere til fast aftalt pris en gang om året.

Køberne har også ønske om på sigt at købe mere jord (op til ca. 30.000 Ha), og det kunne være noget af det, vi har i øst – efterhånden som vi bliver klar til det. Derfor kan det være en god ide, selvom vi ikke får det store afkast.
For god ordens skyld vil vi dog gerne understrege, at intet er sikkert før pengene står på kontoen.

Som det ser ud nu, er der ikke noget der tyder på, at jordprisstigningerne ikke fortsætter.

Vi har fået ny hjemmeside www.agriinvest.eu – så følg endelig med, specielt under nyheder, hvor vi løbende lægger billeder ind fra den daglige drift i markerne.

Tak til alle der hele året har bidraget positivt til at holde selskabet kørende, kanon stor tilfredsstillelse at have så stor opbakning hele vejen rundt, driftsledere, medarbejdere i Rumænien bestyrelse, Christian, BDO, aktionærer og sekretariat – det er af meget stor betydning for vores arbejde. 

AD 3: FREMLÆGGELSE AF DEN REVIDEREDE ÅRSRAPPORT OG LEDELSESBERETNING TIL GODKENDELSE &

AD 4: BESLUTNING OM ANVENDELSE AF OVERSKUD ELLER DÆKNING AF TAB I HENHOLD TIL DEN GODKENDTE ÅRSRAPPORT.

Christian Brasholt / BDO – jvf vedlagte PP
Finexpert har den daglige gang/rådgivning på kontoret i Rumænien, og skal eks. Indberette moms.
BDO i Rumænien reviderer og BDO/undertegnede i Danmark reviderer og udarbejder laver det samlede koncernregnskab.

Væsentlig justering i 2018 er, at der er gennemført valuarvurdering på jorden i Rumænien, som udviser en samlet værdi på mio. kr. 390 mod tidligere mio. kr. 295. I Danmark er der indregnet en opskrivning på 34,9 mio kr. (ekskl. Skat), som en korrektion over egenkapitalen.

Revisor i Rumænien tager uændret ”forbehold” for værdi af indregnet landbrugsjord med mio. 331 kr., som ikke er i cadster, tilllige med ”fremhævelse af forhold” vedrørende jord, som ikke er i drift / udlejet til en værdi med mio. kr. 52,4. Disse forhold er gengivet i den danske erklæring.

Momstilgodehavende er bragt ned på et pænt niveau på 4,3 mio i forhold til 11,1 mio i 2017.

Fremgang i årets driftsresultat på 8.7 mio i forhold til 6,4 i 2017.

Årets præsenterede skat udgør mio. kr. 2,1, hvoraf ca. 1 mio. kr. kan henføres til skattebetaling som følge af omstrukturering af aktivitet i Rumænien

En række af selskaberne er overskud- eller underskudsgivende, og det giver en ujævnhed. Der er forsat fokus på at få dette nedbragt på rumænsk jord.

Reglerne for beskatning er ændret i Rumænien. Har man en omsætning på 1 mio Euro, skal der betales skat, uanset om der er under- eller overskud.

Under Ledelsespåtegningen er det også bemærket, under usædvanlige forhold, at der i år har været ekstra omk. på 1,9 mio til gennemførelse af omstruktureringsproces/udspaltning mv. vedr. salget. Dette kræver fortsat ressourcer. P.t. er 2 advokater og adm. personale ansat udelukkende til at vare tage dette. Der skal ske en fornyet tinglysning – så denne omk. er også indregnet i regnskabet.

Vedr. valuarvurderingen har der været en netto opskrivning på 34,9 mio før skat. En opskrivning hvor der er korrigeret for:

Der er indgået en swop aftale i Oravita på jord, som skal byttes i 2019. Vurderes væsentlig højere end swop prisen.

Generel hensættelse på 3% til tørke, vandhuller, arealer som reelt nok tilbage i 2015 var indregnet til kurs 100. Det er også jord, som ikke udgør en reel værdi.

Jord der ikke er i drift. Her laver man en prisjustering på minus 30% = nettopris. Giver mulighed for at købe småarealer mv. Alle småarealer, der ikke er i drift er nedskrevet til det beløb, vi kan købe andre stykker for i området.

Den nu likvide beholdninger udgør 17.1 mio. Netto gælden er 40.6 mod 47,8 mio sidste år – en forbedring på ca. 7 mio kr.

Med forbehold for mindre afrundinger, lander vi på en forbedring i likvider på 7.782 i forhold til sidste år.

Under noter side 29, er der ændret noget, så en del af lønningerne udbetales som pension. Derfor skal man se på det samlede beløb.

Dialog omkring beretning og regnskab:
Michael Dam Madsen: Ikke modificeret forbehold – betyder det, at CLA er enig eller uenig?
CLA: Betyder: Bortset fra dette forhold, så er jeg enig. Spørgsmålstegn ved det formelle ejerskab – gengivet fra rumænsk jord. En erklæring, hvor jeg gør opmærksom, men er enig.

Michael Dam Madsen: Hvad er de samlede omk. hvis alt skal i cadaster? Og hvordan står det i forhold til de reg. omkostninger?
JS/CLA: Valuar har vurderet jorden, så de har taget stilling til, om det er god eller dårlig jord, kompakteret mv. Er jorden ikke i cadaster, er den lavere værdisat. Procesrisiko tages med til 10%.

Jens Møller Nielsen: Handlen i Oravita. Hvornår er prisen sat – og har der været prisstigning siden?
PH: Prissætningen var bestemt ikke i den lave ende, og der er ikke bundet aftale over flere år. Der er sat en pris sidste år – og nu har vi en valuarvurdering, der svarer hertil. Så prisen er sat højt nok.

Bo Arvin: Var alt jorden vi opkøbte uden cadaster i tidernes morgen? Har vi købt med bind for øjnene og
var man klar over procedurerne?
PH: Ja, med bind for øjnene som alle andre gjorde på daværende tidspunkt. Steen har 12 års erfaring med dette i Rumænien, og overtager her:
Steen: Helt normalt at købe uden cadaster frem til 2014, hvor det så ikke længere var muligt. I dag er vi blevet meget klogere på det, og handler ikke uden cadaster. Vi har solgt det i Busau Nord uden cadaster, det stod i købsaftalen og handlen går ikke i orden, før han har fået det i cadaster.
Bent Hjort Knudsen: Vi vidste det, da vi købte det og fik skabt nogle værdier, ved at få det i cadaster. En stor del i den vestlige del var i cadaster. BHK takkede for gode orienteringer fra formandskabet, driften og revisionen. Vi ved alle sammen, at der opstår bump, men I forholder jer til dem og tager fat i det. Godt indtryk mht. forbehold og et retvisende regnskab. Rigtig dejligt som aktionær, håber I arbejder videre med det på samme gode måde.

Niels Buhl: Tak for en rigtig god gennemgang af det hele. Som aktionærer er vi afhængige af, at I gør det bedst muligt. I forbindelse med evt. salg – skal vi måske drive jorden i en årrække. Er det måden, så er det nok ok. Har vi en tidshorisont? Pas på ikke at binde jer længere end nødvendigt.
PH: Det vil give os tid til at få styr på en del af de Ha der i dag dyrkes uden ejerskab eller lejekontrakt. Tak til Bent, du ved jo meget omkring opstarten og arbejdet, og tak til Niels Buhl. Når vi starter nu og evt. får lavet aftalen over 5 år, laver vi efter de første 3 år rullende 2 år. Vi håber, der kommer gang i processen.

Kjeld Uhrenholdt: Bent Knudsen, investeringen var med formål at prisstigen på jorden skulle give afkast.
Vi har sat 100 mio kr. til på at give det afkast. Syns der er investeret med bind for øjnene – bl.a. store maskininvesteringer. Kan sammenligne med andre, som er på et helt andet niveau. Bruttoindtjeningen forventes den på dette niveau – ca. 1000 kr./ha incl. Ha tilskuddet? Dette skal meget højere op.
Poul Bech Sørensen: Conversation culture. Er det noget, vi kunne benytte med fordel?
Steen: Tror ikke vores jord er i godt nok stand til, at vi kan gøre det.
PH: Bruttoindtjeningen er den for lav – ved jeg ikke, men forholder mig til det samlede driftsresultat, der er stigende

CLA: Indtjeningen pr. Ha er lavere – og det er nok fakta. Det der mangler er, at jorden der er betalt kapitalomkostninger på, mangler vi afkastet på. I regnskaberne de seneste år 16, 17, 18 har der været relativt store omkostninger. Der er ingen tvivl om, at der er stor omk. ved at drive denne forretning – administrationen er nødvendig for at komme i mål og få styr på det.
PH: Syns de manglende penge ligger tilbage i tiden – og jorden er jo vokset i værdi.

Valdemar Bogh: Maskininvesteringen lyder lidt høj – hvordan ser den ud fremadrettet? Lån hos danske banker på 50 mio kr. – er det på rimelige vilkår? Forpagtningen er den attraktivt – vil foreslå så kort tid, som muligt.
PH: Maskininvesteringen – vi har brugt en del penge de seneste 2 år, men vi har også udvidet jordarealet med over 1000 Ha, og det koster på maskinsiden. Forhåbentlig ligger vi lidt lavere fremover, men vi skal løbende investere, for at kunne drive jorden.
Hos danske banker fik vi ikke ligefrem forbedret vilkårene, da vi for nogle år siden leverede meget dårlige resultater. Indtjening ved lejet jord har vist, at vi kan hæve driftsresultatet. Budgettet er lagt efter den indtjening, vi kan lave på ejendommen.

Christian Bagge Hansen: Tak for gode orienteringer. Når vi forpagter 950 Ha, hvilken stand er det jord i og hvor lang en periode? Vedr. generel information – nu fik vi ikke møde i efteråret, så vi vil gerne have lidt mere konkret/detaljeret info på uge/månedsbasis.
PH: Jeg håber du læser vores nyhedsbreve og ser billeder mv. under ”Nyheder” på hjemmesiden. Vi vil prøve at gøre det bedre, hvis det er den generelle holdning. Forpagtning – overordnet har jeg tiltro til, hvis vi skal ud af et område, at det er go ide at have en stor drift i et andet område. Omkostningstungt at skære i administrationen ved faldende omsætning
Steen: Vi lejer jord omkring de stykker, hvor vi er i forvejen, så det bliver lidt mere samlet. Vi tror på, det forbedres og vi får lavere omkostninger.

Der var ikke behov for skriftlig afstemning – beretning og regnskab blev godkendt af forsamlingen.

AD 5: FREMLÆGGELSE AF BUDGET 2019
CLA gennemgik arbejdsbudget for 2019 – en smule redigeret i forhold til det udsendte i efteråret – jf. vedlagte PP. Der vil være mindre justeringer, når det omregnes til dansk.

Markplan på 9.300 Ha udvidet til 10.257 Ha – størst udvidelse i Videle.
Forventet omsætning på 58.857 mio kr.

Vi forventer et dækningsbidrag 34,6 mod 32,9, og administrationsomkostningerne bliver måske en smule større.

Debat:
Aktionær: 12,4 mio i Ha støtte, deler vi det ud – så er der ca. et tab på 270-300 pr. Ha. Det skal I lige have for øje.
PH: Hvis vi helt havde valgt denne model fra start, havde vi været bedre kørende, men nu skal vi på den anden side og lave penge. Vi kan ikke lige trække stikket og tro, det hele lønner sig ved at leje ud.
Bo Arvin: Det var min kraftige opfordring for 5 år siden!
PH: Det har ikke været strategien – vi har bygget siloer mv., og kunne ikke lige ændre den planlagte strategi.

Asger Overgaard: Selvfølgelig ville det være bedre at leje ud hvis vi ser tilbage – men heldigvis er der sket forbedringer.

AD 6: VALG AF BESTYRELSEN
På valg: Lars Skov Olesen, Jørgen Stougaard, Ole S. Madsen, Bent Blindkilde Jeppesen.
Alle 4 foreslået og genvalgt af en enig forsamling.

AD 7: VALG AF REVISOR
Bestyrelsens forslag var, at fortsætte med BDO. Dette ligeledes godkendt af forsamlingen.

AD 8: EVENTUELLE FORSLAG FRA BESTYRELSE ELLER AKTIONÆRER
Ingen indkommet.

AD 9: EVENTUELT
Ole Nielsen: Har været aktionær i 10 år, og deltaget i generalforsamlingerne alle gange. Vi har investeret meget – hvordan får vi vores penge realiseret igen? Reserver nogle af pengene ved salg til aktionærerne – indtjening på 1 eller 2% giver ingenting.
PH: Det er jo helt sikkert, at flere måske sidder med denne følelse. Håber at I stadig tror på det – og har tiltro til, at der kommer penge hjem fra et salg. Ved et salg bliver I alle involveret. Vi kan sagtens indfri vores gæld. Det har taget lang tid med salg af Oravita – og håber, det er indenfor en overskuelig tid nu.
Vi kender ikke priserne på handler med aktier.

Bo Arvin: Hvordan ser den forventede salgspris på Oravita ud i forhold til vores værdiansættelser?
PH: Jordværdierne ser rimelige ud. Der hvor vi nok har den største udfordring, er på farmsiten. Vi har aftalt og offentliggjort prisen sidste år. Ved DD kan der selvfølgelig findes ting, der ikke er OK, men vi har gjort vores bedste. Den forventede salgspris svarer til jordværdien – måske er prisen lige høj nok på farmsiten.

Aktionærturen i juni:
PH: Vi har prøvet at lave korte ture – hvor max deltagelse har været 6 personer. Nu har vi prøvet at kombinere med lidt turisttur også. Derfor med lidt kort varsel – men attraktiv tur i maj/juni. Vi kom lige nøjagtig op på de krævede 14 deltagere. Bliver det en succes, prøver vi igen at lave en tur senere med lidt bedre indvarsling.

Dirigenten takkede for en god generalforsamling og dialog og afsluttede. PH Takkede dirigenten for hvervet.

Referent: Birthe Dencker Sørensen