Referat fra Aktionærmøde 27.11.2017 i Tårnsalen på Agri Nord

AD 1: Velkomst v/fmd

Fmd. bød velkommen til forsamlingen og gennemgik dagsordenen. Steen Hjemsted Pedersen deltager, og giver uddybende orientering om driften i stedet for Preben Hansen og Jørgen Stougaard.

Jens Bigum valgt af bestyrelsen som ordstyrer.

AD 2: Uddybende orientering om driften v/Steen Hjemsted Pedersen, sitemanager i Videle

Steen præsenterede sig selv. Har arbejdet i Rumænien siden 2008, så har stor erfaring og kendskab til reglerne og områderne.

Overtager også driften i Amaru fra 1/12 2017, hvor Keld stopper som driftsleder. Keld vil dog fortsat være i Amaru med opgaver omkring at få jorden i cadastre.Vådt efterår, specielt i Amaru og Oravita – fik knapt sået det ønskede areal, og en hård vinter efterfulgte. Overvintringen blev dog OK. Måtte omså følgende areal: 45 ha hvede i Videle, 25 HA raps i Oravita og 100 HA raps i Amaru. Tidligt forår, gav en god vækstsæson med megen nedbør og lave temperaturer. Så kom en tør sommer, specielt i Oravita mht majs og Solsikker.

Herefter også tørt efterår i Videle, og der er er sået meget tidlig vintersæd i september.

Alt er sprøjtet og gødet.

Oversigt over udbytter: Jf. vedlagte PP

Mgl. ca. 1000 ton i høstede udbytter, pt. på 38.000 mod budget 39.000

Dyrket areal i alt er steget fra 8700 til 9100 HA. Oversigt over salg/priser og lager. Opgivne priser er dem, vi får ind på kontoen efter div. udgifter er fratrukket. Priserne svinger lidt efter kvalitet og salgstidspunkt.

Meget lave solsikke priser i 2017.

Maskiner – sites:
Maskinkapacitet OK, men kræver meget vedligehold pga. høj gns. alder.
Investeringer 2017: 2 x traktorer – Fendt 939 (mejertærsker i bytte for den ene), brugt sprøjte, veje-kontor i Videle og GPS tracking.
På alle sites har vi gode sites med gode folk og fin opbevaringskapacitet. Maskinparken skal ensrettes mere løbende, så det er de samme mennesker, der laver service mv. Kan spare nogle omkostninger.

Hvor skal vi hen:
Tilpasse maskinparken med nyere og mere ensartede maskiner. Synergi/samdrift mellem Videle-Amaru, også mht. maskiner som kan flyttes mellem sitene i høstperioder mv. og derved udnyttes bedre. Udnytte GPS fuldt ud med Auto-styring, GPS tracking, opmåling og gradueret kalkning. Stadig lave reaktionstal på kalk mange steder. Sørge for, at vores ejendomme er præsentable – det sender gode signaler, når folk besøger os.

Jørgen Kristensen: Mange nuller i udbytte opgørelsen, hvad skyldes det?

SH: Alt Lucerne er i Amaru – kan løses med MFO på arealer, der ellers ikke kunne dyrkes.

Valdemar Bogh: Solsikkearealet falder? Er det her, vi har de største risici?

SH: De 29 HA er med i Videle på grund af raps, der skal omsås. Solsikke er bedste forårsafgrøde, men ikke så god i efteråret. Er udtaget i Oravita og Amaru grundet klimaet. Svinger ikke så meget procentvis i udbytter som eks. hvede.

Jens Gade Holm: Kan SH gøre noget for at lave bedre resultater fremover end den tidligere sitemanager?

SH: Der har været store vandproblemer på ejendommene i øst, hvor overfladevand har været meget voldsomt og givet store problemer. Dette er nu delvist løst ved at grave kanaler, som kan holde udbytterne oppe og få dem mere stabile.

Vi grubber meget, når der er tørt – det er også meget effektivt for vandafledning og rodudvikling.

AD 3: Organisering / Økonomi v/Preben Hansen

Udbytterne er tidligere opgjort ud fra høstede arealer, gns. udbytterne er nu opgjort på såede arealer. Vandproblemer har bevirket, at ret store arealer er gået til. I Amaru er der lavet meget kanalarbejde af Keld, og det er de bedste afgrøder, der nogensinde har stået i Amaru i efteråret.
Steen forsøger at tilpasse omk. bedre, og får styr på begge ejendomme i Øst – giver bedre muligheder for samdrift.
I Oravita kører man sit eget løb på grund af størrelsen på 4500 HA. Ingen fordel at drive det sammen med de andre.

1/12 2017 slutter Keld som driftsleder i Amaru. Skal det næste halve år arbejde sammen med Steen og advokaterne, om at få så meget som muligt i cadastre.

Vi forventer et fald i omk., men ikke lige første år pga. de store omrokeringer – bogføring, revision mv. – der har været i 2017. Der har været brug for alle, for at få den nye proces i gang. Manglende, stort momsbeløb, som vi skulle nedskrive, da vi nok ikke kunne få det retur.
Vi har søgt tilbage i 5 selskaber, og fået ca. 90% hjem i de to. Har også søgt hjem i de andre, men det tager lang tid.
Carmen har vi stadig med, da hun har dokumentationen fra før 2017 – går lidt trægt, men ok.
Skal struktureres fremover og søges retur hver måned.

Penge vi ikke havde budgetteret med var omk. ved evt. salg – DD, splitomk.mv. som er en meget tung omkostning. Indtil nu har vi måtte finansiere 1 mio Dkr. i omkostninger, og der kommer mere med at få afsluttet og flyttet jord. Alt skal bare passe 100%.

Spiltprocessen forventes at være tilendebragt marts 2018, hvorefter der skal ske navneændring på jordlodder. En proces der også kommer til at tage tid, da myndighederne har givet tilbagemelding om, at man kun forventer at kunne behandle 50 jordlodder om dagen, og der skal ske navneændring på ca. 6.000 jordlodder.

Salg af jord: 175 HA er ved at blive handlet. Ligger i 329 småstykker lidt længere væk og mere nordlig end Amaru. Blev solgt for 4000 Euro/HA. Køber står for omk. til cadastre.

De første 20 HA skulle være igennem inden jul. Ser ud til at gå efter planen – vi har aldrig selv dyrket det, så fint at få pengene hjem for det. Kan bruges til at få det andet jord i cadastre og evt. opkøbe mindre jordstykker, som ligger mere samlet og tættere på.

Momspenge forventes at dække omkostninger til jord i cadastre over en 3årig periode.

Drift:

Omkostninger, der er indsat i budget har vi rimelig godt styr på. Udbytterne i Amaru svigter os lidt (jf. oversigt over produktionsværdi, realiseret kontra budget).

Udfordring med en ret stor mængde usolgt hvede, dog af rigtig god kvalitet, så vi har en forventning om at sælge til en pris, så vi som min. får budgetprisen.

For første gang har vi lidt udbytter fra Økologisk hvede. Var et krav fra fortiden om, at økologi skulle til for at få tilskud til siloanlæg i både Oravita og Amaru. Sidste år vi kører det er i 2017.

Kravet var også at kunne sælge økologisk mel, så stenmøller blev lavet begge steder og melet sendt ind til videresalg. Store omkostninger for at få dette tilskud – har vi lært af fremadrettet. For at få klarhed over usikkerheder for 2017 tager CB og PH til Rumænien slut januar, og afventer derfor med at give overslag over resultatet.

Bo Arvin: 175 HA jord der er solgt, hvad var købsprisen og har i dokumentation for at salget går i orden?
PH: Kender ikke købsprisen – men salgsprisen bliver 4.000 Euro/Ha. Køber kan ikke overtage, uden prisen udbetales. Han betaler leje indtil det er solgt og er en god lokal køber. Der er kontrakt på, at han skal tage hele arealet, slutdato påsat mv. Ingen problemer indtil videre – stabil landmand.

Ole E. Nielsen: Hvad blev møllerne indkøbt til – og hvad sker der med dem?
Claus Melgaard: Buzau Nord – 18-1900 Euro/HA er jorden indkøbt til. Kan ikke huske købspris på møllerne? Møllerne hænger sammen med siloanlæggene for at få tilskuddene, så vi skulle have begge to.
Steen Hjemsted: Typisk for at få tilskud skal man have point ved sådanne investeringer – ellers kommer man ikke i betragtning.

Jens Gade Holm: Hvorfor har man så mange penge til gode i moms?
PH: Man får ikke moms, når man sælger noget. Man skal selv søge hver måned, fungerer ikke som herhjemme.

PH: Omkring salget af Oravita, har vi lært rigtig meget. Vi skal have det hele i orden, inden vi kan sælge, ellers er det rigtig svært, også at få en god pris. Sikkerhed giver værdi.
Steen Hjemsted: Der må ikke være for stor en del, der ikke er i cadastre. Bliver alt for svært og giver for store usikkerheder for en køber.

Bo Arvin: Til generalforsamlingen sagde I, at jord der ikke var i cadastre blev optaget i regnskabet til fuld pris. Er det stadig ok at gøre det?
PH: Jordværdien var fuldt ud til stede, så ja, det er rigtigt værdisat. Men det er stadig vigtigt, vi får det i cadastre.

AD 4: Fremlæggelse af arbejdsbudget 2018 v/Christian Brasholt, BDO
Som opfølgning på tidligere stillede spørgsmål af Bo Arwin oplyste CB, at jorden i Rumænien er værdisat ud fra vurderingsrapporter i de rumænske regnskaber. Der er forskel på prissætning, og jord som ikke er i cadstre, er vurderet til en lavere pris. Endeligt arbejdsbudget vil blive præsenteret på ordinær generalforsamling i 2018, dette er kun et udkast.

CB bemærkede indledningsvis, at der for nuværende er en kraftig prisstigning på gødning, (på ca. 30% i forhold til sidste år), som ikke er fuldt ud indregnet i budgettet. Gødningspris er overordnet budgetteret højere end sidste år, men en indregning til nuværende prisniveau vil forringe budgettet med ca. 1 mio. kr.

(Jf. vedlagte PP)

Ud af den samlede markplan er 240 HA med Lucerne og 200 HA i brak.

Per Pedersen: Hvorfor købte I ikke gødning ind før den steg?

SH: Gødning indkøbt omkring i høst til normale priser, men vi mangler til de sidste 70%, som først skal indkøbes nu. Vi har aldrig oplevet så høje kvælstofpriser som nu, og havde desværre ikke forudset det.

PH: Kræver meget likviditet, så vi kunne kun indkøbe det, der skulle bruges i efteråret. Har heller ikke opbevaringsplads nok, og ved kontrol slår det hårdt ned, hvis kvælstof opbevares forkert.

Der spørges til posten ”Drift og vedligehold” på 7,5 mio kr., hvor CB oplyste, at den foruden vedligehold til maskinpark indeholder budgetteret omkostning til vedligehold af bygninger, markvej og grøfter, siloanlæg, biler, maskinstation (høsthjælp), vægtafgift, samt transport af korn m.v.

PH: Der har ikke været indkøbt så meget, udgifterne også lidt høje pga. høj alder på maskiner mv. Del udg. på vedligeholdet til transportanlæg ved siloerne, som er noget er slidt op og skulle skiftes.

AD 5: Fremlægning af plan tid/pris om tinglysning af jord i øst v/Steen Hjemsted
Jf. vedlagte PP

Oversigt Videle: Hele 15 kommuner tilknyttet. Kan med fordel bytte mindre stykker, for at få jorden mere samlet og tættere på farmen.

Pilotprojekt med 2 kommuner med hh 40-50HA for at finde prisen, så vi kan lave et budget.

Realistisk samlet udgift vil være 8 mio Dkr. for at få ca. 90% i cadastre.Landmåler er største omkostning, og de øvrige omk. kan vi heller ikke komme udenom.Næsten det hele (på nær 70 HA) er cadastre i Oravita. Amaru og Videle er lagt sammen, så vi har ikke tallene hver for sig, men i alt ca. 6.000 HA mgl. at komme i cadastre.

Vigtigt også at leje jord, så vi kan samle større stykker – det kan godt svare sig. Sælg kommuner med små arealer, og køb noget i vores område for pengene. Prisen for de små stykker er stadig 2.000 Euro/Ha.

Ole Nielsen: Sælg ud af de små jordstykker, og få pengene i kassen.
PH: Jordhandlen har ændret sig meget de seneste 10 år, så i dag køber man sjældent jord uden cadastre.

AD 6: Salg af Oravita v/Preben Hansen
Desværre ingen salg endnu. Kineserne gik hurtigt til værks og igangsatte DD, som blev gennemført uden væsentlige bemærkninger for jorddelen. I august pressede vi på for en underskrift, men da havde kineserne pludselig fået forbud mod at føre penge ud af landet til større investeringer, så de stod af, og kunne ikke skrive under.
De andre potentielle købere, der har givet bud, som dog var mindre end kineserne, har vi holdt kontakten til.

Mægler haft køber på hånden, som dog kun ville gøre det for at hvidvaske penge. Her stod vi selvfølgelig af.

Har fabrikeret et salgsoplæg/beskrivelse, som sendes ud med referatet. Prisen er sat til 30,6 Mio Euro.Vi skal være struktureret, og har forsøgt at lave beskrivelsen så udførlig som muligt. 900 HA lægger 25 km. væk – resten ligger omkring farmen, hvilket er et godt salgsargument.

BDO har sendt det rundt i hele deres netværk, og meget sjovt, kom der en henvendelse fra Kina. Har så ikke hørt mere siden, men har i øjeblikket lidt kontakt med tidligere mæglere, som også har givet bud. Det tager bare lang tid, men vi er bedre forberedt nu og har lavet datarum, så DD kan gå i gang med det samme.

Ole E. Nielsen: Kunne vi ikke fastsætte en pris på de andre 2 sites, hvis der skulle være interesse?
PH: Meget svært – måske samlet sammen med Oravita. Ikke særlig sandsynligt, at vi kan sælge uden cadastre. Bedst at sælge jord og bygninger samlet, så vi ikke står tilbage med noget, der ikke kan sælges.

Bo Arvin: Hvad, hvis man sælger selskabet?
PH: Folk har lært rigtig meget de seneste år, så ulogisk at folk vil købe noget, der ikke er ejerskab på.

Bent Hjort Knudsen: Kunne man evt. få en merpris, forudsat man havde kontrakt på at drive det i 3 år, når vi i forvejen er dernede? Det ser man andre steder f.eks. fonde og pensionskasser skal jo have det drevet, men har ikke selv forstand på det.
PH: Vi drøftede dette forslag med den tidligere køber, men nu sætter vi jo ikke penge til på det, vi driver, så måske kunne vi få fingre i nogle af de mange jordstykker, som ligger mellem dem vi driver.

Ole Skårhøj: I har meget fokus på driften – kan det give afkast, hvis i driver det i 3 år mere?
PH: Har stor tiltro til driften over 3 år, men lige for tiden er det jo ikke så godt i hverken Rumænien eller DK. Vi har med Steen fået mere at arbejde med, og vi håber, det giver synlighed i 2018. Det er første gang, vi har fået så god en forklaring på det omkring jordstykkerne, så det har givet pote, at Steen har været dernede i flere år og har et godt kendskab til det.

?: DCH Har istandsat gamle statsfarme – er det sådan noget lignende, der skal til?

SH: Ja, de har renoveret gamle statsfarme meget billigt – men kun staldene. Har drevet 3000 HA, solgt 500 og udlejet 500 HA. De har tjent mange penge på grise, men det kræver noget større set up, og rigtig meget arbejdskraft og tilstedeværelse.

Kjeld Hjort: Vi skal passe på, ikke vente for længe med at sælge. Strukturudviklingen går stærkt, og eks. I Rusland er bygninger i dag nedskrevet til 0. Interessant om vi skal vente 3 år, og sælge det hele samlet.
PH: Vi er meget åbne, men det er altså stadig rigtig svært uden dokumentationer for ejerskaberne.

Kjeld Hjorth: Hvad er fremtiden – hvad er vores mål? Kan et salg af det hele dække vores investeringer?

PH: Kan vi sælge til de priser, vi har estimeret her, kan det ikke gå helt galt.
Bent Hjort Knudsen: Tror det er korrekt, at sørge for at få det i cadastre. De fleste købere er økonomaer, som har et bagland, de skal stå til ansvar for og bliver tjekket alle steder. Sælg Oravita, og få resten på plads. Jeg tror, I har fat i en rigtig strategi.

AD 7: Eventuelt
Kurs Indre værdi er stadig 114,6.

PH takkede Jens Bigum og de fremmødte for et godt møde.

Referent: Birthe Dencker Sørensen